Hoe kiest u tussen investeren in een opbrengsteigendom of een ETF-portefeuille?

De Belg heeft een baksteen in de maag. Wanneer het spaargeld op de zichtrekening door inflatie wordt weggevreten, is de reflex naar vastgoed bijna cultureel ingebakken. Een opbrengsteigendom kopen voelt tastbaar, veilig en als een verstandige beslissing voor de lange termijn. Aan de andere kant van het spectrum staat de beurs, vaak gezien als een complex en risicovol casino, enkel voor wie stalen zenuwen en een financieel diploma heeft. Deze tegenstelling domineert het gesprek over vermogensopbouw, maar ze is gevaarlijk simplistisch en vaak ronduit misleidend.

Maar wat als deze traditionele wijsheid een comfortabele leugen is? Wat als het ‘veilige’ vastgoedrendement een illusie is, opgeslokt door een moeras van verborgen kosten, onverwachte belastingen en beheerslasten? En wat als de ‘complexe’ beurs, via instrumenten als ETF’s (Exchange Traded Funds), veel toegankelijker, transparanter en op termijn zelfs rendabeler is dan u denkt? Als onafhankelijk vermogensbeheerder is het mijn plicht om de heilige huisjes van de Belgische investeerder tegen het licht te houden en de naakte cijfers te laten spreken.

De keuze tussen een appartement verhuren of in een ETF-portefeuille stappen, is geen keuze tussen veiligheid en risico. Het is een strategische afweging tussen twee totaal verschillende ecosystemen van kosten, fiscaliteit, liquiditeit en rendement. Dit artikel doorbreekt de mythes en geeft u de tools om een écht geïnformeerde beslissing te nemen, gebaseerd op de harde realiteit van de Belgische context.

Dit artikel ontleedt de belangrijkste vragen die u zich moet stellen. We duiken in de reële rendementen, de verborgen kosten en de strategische overwegingen voor beide investeringspaden.

Waarom brengt een verhuurappartement na kosten vaak minder op dan gedacht?

Het glanzende brutorendement is het favoriete lokmiddel in de vastgoedwereld. Een snelle berekening van de jaarlijkse huurinkomsten gedeeld door de aankoopprijs levert vaak een aantrekkelijk percentage op. De realiteit is echter dat dit cijfer een financiële fata morgana is. Volgens recente cijfers bedraagt het gemiddeld huurrendement in België tussen 3% en 4% bruto. Maar de vraag is: wat blijft er over nadat de fiscus en de syndicus zijn gepasseerd? Dit is de bruto-netto valkuil waar veel beginnende investeerders intrappen.

De lijst van kosten die aan het brutorendement knagen, is lang en wordt vaak onderschat. Het is niet enkel de onroerende voorheffing die jaarlijks terugkeert. Denk aan de verborgen kosten die het werkelijke rendement drastisch verlagen:

• Onderhoud en herstellingen: Reken op minstens één tot twee maanden huur per jaar voor onvoorziene reparaties, slijtage en periodiek onderhoud.
• Gemeenschappelijke lasten: In een appartementsgebouw betaalt u maandelijks voor het onderhoud van de lift, de gangen en de tuin.
• Reservefonds: Voor grotere, toekomstige renovaties (dak, gevel, etc.) is een bijdrage aan het reservefonds wettelijk verplicht in mede-eigendom.
• Leegstand: Een huurder die vertrekt, wordt zelden naadloos opgevolgd. Elke maand leegstand is een directe hap uit uw rendement.
• Vastgoedbeheer: Besteedt u het beheer uit? Een beheerder rekent al snel 6% tot 8% commissie op de geïnde huur.
• Verplichte renovaties: De steeds strengere EPC/PEB-normen in België dwingen eigenaars tot dure energetische renovaties.

Wanneer al deze elementen worden meegerekend, smelt het brutorendement als sneeuw voor de zon. Een studie van een nieuwbouwappartement als investering toont aan dat het verwachte netto rendement vaak strandt tussen 2,5% en 3,5%. Plotseling is die ‘veilige’ baksteen een stuk minder lucratief dan de folder deed uitschijnen.

Hoe berekent u de echte ROI van vastgoed inclusief leegstand en onroerende voorheffing?

De Return on Investment (ROI) van vastgoed bestaat uit twee componenten: het netto huurrendement (de cashflow) en de meerwaarde (de kapitaalgroei). Veel investeerders focussen enkel op de maandelijkse huur en speculeren op een sterke prijsstijging. De historische data voor de Belgische markt temperen dat optimisme echter. De kapitaalgroei is veel minder spectaculair dan vaak wordt aangenomen, zeker in vergelijking met andere activa.

Een analyse van de Brusselse vastgoedmarkt toont aan hoe belangrijk het is om de cijfers correct te interpreteren. Hoewel vastgoedprijzen stijgen, is het tempo vaak bescheiden in vergelijking met een wereldwijd gediversifieerde aandelenportefeuille. Dit wordt pijnlijk duidelijk in de onderstaande vergelijking.

Deze cijfers tonen een cruciaal punt: de kapitaalgroei van een Brussels appartement was vier keer lager dan die van een globale aandelenindex in dezelfde periode. Hoewel in België de meerwaarde op beide onbelast is (bij verkoop na 5 jaar voor vastgoed), is het startpunt van de groei fundamenteel anders. Dit illustreert het concept van ‘papieren rendement’: de meerwaarde van uw pand is illiquide en onzeker tot op de dag van verkoop, terwijl de waarde van een ETF dagelijks gekend en realiseerbaar is.

Om de échte ROI te berekenen, moet u dus niet alleen alle kosten uit de vorige sectie aftrekken van uw huurinkomsten, maar ook een realistische inschatting maken van de toekomstige meerwaarde. Historische prestaties zijn geen garantie, maar ze bieden wel een nuchtere kijk op wat u redelijkerwijs mag verwachten.

Notariskosten vs beurstaks: welk instapticket weegt zwaarder op uw rendement?

Een vaak vergeten factor in de vergelijking is de kost om überhaupt te mógen beginnen investeren. Hier gaapt een diepe kloof tussen vastgoed en ETF’s. De aankoop van een onroerend goed in België gaat gepaard met aanzienlijke eenmalige kosten die onmiddellijk op uw startkapitaal wegen. Deze instapkosten, voornamelijk registratierechten en notariskosten, zijn zo hoog dat ze een snelle verkoop bijna gegarandeerd verlieslatend maken.

De registratierechten variëren aanzienlijk per gewest. In Vlaanderen betaalt u onder bepaalde voorwaarden 3% op de aankoop van de enige eigen woning, maar voor een opbrengsteigendom gelden andere tarieven. In Wallonië en Brussel loopt dit percentage op tot 12,5%. Daarbovenop komen nog de erelonen van de notaris, administratieve kosten en de kosten voor de hypothecaire inschrijving indien u leent. Gezien het belang van de instapkosten in België is er een minimum aantal jaren nodig voordat verkoop winstgevend wordt.

In schril contrast staan de instapkosten voor ETF’s. De belangrijkste kost is de beurstaks (TOB), die bij aankoop van een geregistreerde ETF 0,12% bedraagt. De onderstaande tabel maakt de impact concreet voor een investering van €300.000.

Dit betekent dat uw vastgoedinvestering in Brussel onmiddellijk met meer dan 13% moet stijgen om enkel de instapkosten te recupereren. Een ETF-portefeuille staat daarentegen quasi op nul. Dit gebrek aan kostentransparantie bij vastgoed is een gigantisch nadeel. Het is echter ook belangrijk om de fiscaliteit van ETF’s niet te verbloemen. Zoals experts van Curvo opmerken, moet u rekening houden met de Belgische fiscaliteit op dividenden:

In Belgium, there’s a 30% tax on dividends. This tax is applicable to individual stocks but also to distributing ETFs. This is something you should seriously consider if you want to earn income from your investments, as you’ll be losing a big portion to the tax man.

– Curvo, Beste vastgoed ETF’s voor Belgen in 2025

Dit kan echter worden omzeild door te kiezen voor kapitaliserende ETF’s, die de dividenden intern herinvesteren en waarop in België geen roerende voorheffing van 30% van toepassing is.

De fout om te denken dat beursprestaties uit het verleden garanties bieden

Het cliché is bekend: “resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst”. Dit geldt zowel voor de beurs als voor vastgoed. De relatief stabiele stijging van de vastgoedprijzen in België over de laatste decennia heeft een gevoel van onkwetsbaarheid gecreëerd. Maar de marktomstandigheden kunnen snel veranderen. Een stijgende rente, bijvoorbeeld, heeft een dubbel negatief effect: het maakt lenen voor kopers duurder, wat de vraag drukt, en het verhoogt de financieringskosten voor investeerders.

De beurs is per definitie volatieler. Periodes van sterke groei worden afgewisseld met soms brutale correcties. De kunst is om niet in paniek te verkopen tijdens een crisis, maar een langetermijnvisie aan te houden. Een gediversifieerde ETF-portefeuille heeft historisch gezien altijd de neiging gehad om te herstellen en op lange termijn een aanzienlijk rendement te genereren. De psychologische impact van het zien dalen van je portefeuillewaarde is echter een reëel risico voor onervaren beleggers.

Ook vastgoedinvesteringen zijn niet immuun voor marktschokken. Hoewel de waarde van een fysiek pand niet dagelijks fluctueert op een scherm, is de onderliggende waarde wel degelijk gevoelig voor de economische realiteit. Dit werd duidelijk in 2022, toen stijgende rentes een impact hadden op de sector. Een analyse toont aan dat vastgoedinvesteringen zeer gevoelig zijn voor renteveranderingen, wat leidde tot een scherpe waardedaling van vastgoedaandelen. Hoewel dit over beursgenoteerd vastgoed gaat, illustreert het perfect de kwetsbaarheid voor macro-economische factoren.

De sleutel is risicobeheer door diversificatie. Een enkel opbrengsteigendom is een extreem geconcentreerde investering: al uw kapitaal hangt af van één pand, in één straat, in één stad. Een wanbetalende huurder of een groot technisch defect kan uw volledige rendement voor een jaar kelderen. Een wereldwijde ETF daarentegen spreidt uw investering over honderden of duizenden bedrijven in verschillende sectoren en regio’s. Het risico van één falend bedrijf wordt opgevangen door het succes van de anderen.

Wanneer is lenen voor vastgoed slim om uw eigen vermogensrendement te boosten?

Het grootste en misschien wel enige structurele voordeel van vastgoed ten opzichte van ETF’s is de toegang tot het hefboomeffect. U kunt met een relatief beperkte eigen inbreng een grote investering doen door te lenen bij de bank. Als het rendement op het totale vastgoed hoger is dan de rente die u op de lening betaalt, creëert dit een multiplicatoreffect op het rendement van uw eigen ingebrachte vermogen. Dit is een krachtig mechanisme, maar het is ook een tweesnijdend zwaard.

De strategie is enkel slim als de voorwaarden gunstig zijn. De hefboomparadox ontstaat wanneer investeerders zich blindstaren op het mechanisme zelf, zonder de onderliggende cijfers kritisch te evalueren. De cruciale vraag is: ligt uw verwachte netto huurrendement (na alle kosten, belastingen en leegstand) hoger dan de rentevoet van uw hypothecaire lening? Als uw netto rendement bijvoorbeeld 2,5% bedraagt en de rente 3%, dan werkt de hefboom tegen u. U betaalt meer aan de bank dan u netto overhoudt aan de verhuur.

De rentevoeten zijn hierbij de sleutelfactor. Na een periode van extreem lage rentes (1-2%), zagen we een piek tot 4-5%. Recente data tonen dat na een piek tot 4-5% vorig jaar de hypotheekrentes weer aantrekkelijker zijn, met tarieven rond de 3% voor een vaste lening op 20 jaar medio 2024. Dit maakt de berekening opnieuw interessant, maar de marge blijft flinterdun. Het succes van het hefboomeffect staat of valt met een genadeloos accurate berekening van uw reële netto-opbrengst.

Bovendien is dit hefboomeffect niet exclusief voor vastgoed. Hoewel minder gebruikelijk voor particulieren, is het ook mogelijk om te beleggen op de beurs met geleend geld (Lombardkrediet of effectenkrediet). Dit is echter een strategie voor ervaren beleggers, gezien de hogere volatiliteit en het risico op een ‘margin call’ als de portefeuillewaarde daalt.

De fout om al uw geld op een zichtrekening te laten staan bij hoge inflatie

De grootste vijand van uw spaargeld is niet een beurscrash of een slechte vastgoedinvestering, maar de stille, genadeloze eroderende kracht van inflatie. Geld dat op een zicht- of spaarrekening staat met een rente die lager is dan de inflatie, verliest elke dag aan koopkracht. Niet investeren is dus ook een keuze, en in een klimaat van hoge inflatie is het een gegarandeerd verlieslatende keuze. De vraag is niet óf u moet investeren, maar waarin.

De historische prijsstijging van activa toont de kost van inactiviteit. Data van HelloSafe onthullen dat de prijs van een woning in België in 10 jaar tijd met 46,5% is gestegen tussen 2014 en 2024. Wie zijn geld op een spaarrekening liet staan, heeft deze waardestijging volledig gemist en kan vandaag aanzienlijk minder ‘huis’ kopen met hetzelfde bedrag. Dit illustreert waarom investeren in reële activa (zoals vastgoed of aandelen) een cruciale verdediging is tegen inflatie.

Aan de andere kant van het spectrum biedt een passieve beleggingsstrategie een potentieel nog krachtiger antwoord op inflatie. Het doel is niet om ‘de markt te verslaan’, maar om het rendement van de markt te volgen. Zoals de experts van Easyvest aangeven, zijn de langetermijnverwachtingen voor een gediversifieerde aanpak robuust:

By adopting a passive investment strategy based on a global equity ETF, the long-term return an investor can reasonably expect is 7% per annum, net of fees.

– Easyvest, ETF’s of vastgoed: wat is de beste investering?

Een verwacht rendement van 7% per jaar, na kosten, is aanzienlijk hoger dan zowel de inflatie als het typische netto rendement van een opbrengsteigendom. Dit betekent dat uw vermogen niet alleen zijn koopkracht behoudt, maar ook reëel groeit. De fiscale realiteit in België, waar meerwaarden op aandelen (na 6 maanden) onbelast zijn, maakt deze optie nog aantrekkelijker in vergelijking met landen waar een substantiële vermogenswinstbelasting geldt.

Waarom zitten er soms oliegiganten in uw ‘duurzaam’ beleggingsfonds?

Duurzaamheid is meer dan een modewoord; het is voor veel investeerders een cruciale factor. U wilt uw geld aan het werk zetten op een manier die strookt met uw waarden. ETF’s die een ESG-label (Environmental, Social, Governance) dragen, lijken de perfecte oplossing. Toch stuiten veel beleggers op een onaangename verrassing: in hun ‘groene’ fonds duiken plots namen op van olie- en gasgiganten of andere controversiële bedrijven. Dit fenomeen, vaak ‘greenwashing’ genoemd, vraagt om een kritische blik.

De reden is dat veel ESG-fondsen niet werken volgens een principe van exclusie (het volledig uitsluiten van ‘foute’ sectoren), maar volgens een ‘best-in-class’ benadering. Dit betekent dat het fonds binnen elke sector – inclusief de olie- en gasindustrie – op zoek gaat naar de bedrijven die de beste ESG-score hebben in vergelijking met hun concurrenten. Een oliegigant met een relatief ambitieus transitieplan kan zo een betere score krijgen dan een concurrent die niets doet, en daardoor toch in een duurzaam fonds belanden. De logica is dat men zo bedrijven binnen vervuilende sectoren wil aanmoedigen om te verduurzamen.

Als investeerder moet u dus verder kijken dan het label. Analyseer de strategie van de ETF: sluit het fonds bepaalde sectoren (zoals tabak, wapens, fossiele brandstoffen) volledig uit, of volgt het een ‘best-in-class’ model? De samenstelling van de ETF is meestal publiek beschikbaar, waardoor u zelf kunt controleren welke bedrijven erin zitten. Dit niveau van transparantie is een significant voordeel ten opzichte van direct vastgoed, waar de ecologische en sociale impact van uw investering veel moeilijker te meten is.

Hoe steunt u een Vlaamse ondernemer én krijgt u belastingkrediet via de Winwinlening?

De discussie tussen vastgoed en ETF’s negeert vaak een interessante derde weg: directe of alternatieve investeringen die zowel een maatschappelijk als een financieel rendement kunnen bieden. In België bestaan er verschillende fiscaal voordelige formules om te investeren in de lokale economie. De Vlaamse Winwinlening is hier een uitstekend voorbeeld van. Het laat particulieren toe om geld te lenen aan een Vlaamse kmo in ruil voor een jaarlijks rendement én een significant belastingvoordeel.

Concreet leent u een bedrag aan een ondernemer voor een vaste looptijd (5 tot 10 jaar). U ontvangt jaarlijks een rente (maximaal de wettelijke rentevoet) en daarbovenop krijgt u een jaarlijks belastingkrediet van 2,5% op het openstaande kapitaal. Mocht de kmo failliet gaan, dan recupereert u via een eenmalig belastingkrediet 30% van het verloren bedrag. Dit mechanisme biedt een unieke combinatie van risicobeperking en extra rendement, rechtstreeks van de fiscus. Het is een manier om uw kapitaal lokaal te verankeren en tastbare impact te creëren, iets wat noch een anoniem appartement, noch een wereldwijde ETF kan bieden.

Deze alternatieven vullen het spectrum tussen de illiquide, arbeidsintensieve baksteen en de liquide, passieve ETF mooi aan. Ze vereisen een andere risico-inschatting, maar bieden unieke voordelen, zoals de onderstaande tabel illustreert.

De juiste keuze is niet de meest populaire, maar de meest geïnformeerde. De traditionele reflex voor vastgoed is emotioneel begrijpelijk, maar financieel vaak suboptimaal. Een heldere, cijfermatige analyse onthult dat een gediversifieerde, passieve ETF-portefeuille voor de meeste Belgische spaarders een transparantere, liquidere en op termijn potentieel rendabelere optie is. Gebruik deze analyse om uw eigen vermogen strategisch aan het werk te zetten, voorbij de mythes en de emoties.